住房和城鄉(xiāng)建設部主管的《城鄉(xiāng)建設》雜志2025年第2期刊發(fā)文章《探索老舊小區(qū)長效管理機制——以四川省為例》，文章提出當前老舊小區(qū)除加裝電梯、完善配套設施等硬件改造外，還面臨著 “沒人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區(qū)尚處于無物業(yè)管理的失管狀態(tài)，改造成果“曇花一現(xiàn)”。老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)企業(yè)、提升管理水平、建立長效管理機制是一項長期而艱巨的工作，也是為群眾營造宜居生活環(huán)境的民心工程。雜志刊文以四川省探索老舊小區(qū)長效管理機制實踐為例，以期為老舊小區(qū)治理提供參考。

探索老舊小區(qū)長效管理機制

—以四川省為例

■ 許云勇1 左定倫2 伍三明3  

老舊小區(qū)改造與千家萬戶的利益緊密相連，是重大民生工程和重要發(fā)展工程，事關民生福祉，事關城市發(fā)展，事關群眾美好生活需要，黨和國家高度重視，廣大群眾殷切期盼。老舊小區(qū)除加裝電梯、?完善配套設施等硬件改造外，還面臨著 “沒人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區(qū)尚處于無物業(yè)管理的失管狀態(tài)，改造成果“曇花一現(xiàn)”。老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)企業(yè)、提升管理水平、建立長效管理機制是一項長期而艱巨的工作，也是為群眾營造宜居生活環(huán)境的民心工程。摸清老舊小區(qū)管理基本情況，找準堵點問題 , 采取措施對當前推進老舊小區(qū)改造具有重要意義。

一、結合實際，積極探索老舊小區(qū)物業(yè)管理模式

（一）以政府為主導的準物業(yè)管理模式。準物業(yè)管理是指在老舊小區(qū)實施的管理標準和收費低于一般標準的物業(yè)管理。政府整合資源和資金給予適當支持，對治理成效明顯的街道、 社區(qū)給予獎補，并協(xié)調多個職能部門、產權單位對小區(qū)進行綜合整治。這種模式的服務內容主要以解決小區(qū)內基本清掃保潔、基本設施維修、基本秩序維護等基礎物業(yè)管理問題為主。例如，四川省遂寧市大英縣組建“紅色物業(yè)公司”進駐基礎設施薄弱、衛(wèi)生差、無人管理的“三無小區(qū)” 和老舊小區(qū)，提供基本清掃保潔和秩序維護，目前該縣“紅色物業(yè)公司”入駐小區(qū) 84 個，?管理面積 35 萬平方米，服務居民 2.7 萬人。

（二）以居民為主導的自治管理模式。居民自治管理是指在街道、社區(qū)的引導幫助下，小區(qū)成立業(yè)主自管小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”的原則，指導產權單位、業(yè)主自治組織實施自管。居民自治更好地解決了服務者與被服務者管理上的矛盾。這種模式以保安、保潔等基礎物業(yè)管理內容為主，在服務專業(yè)度、社區(qū)資源整合能力等方面與專業(yè) 物業(yè)企業(yè)相比還有一定差距。例如，四川省內江市玉溪街道腳盆田社區(qū)自 2017 年開始，為探索無物業(yè)管理老舊小區(qū)治理，嘗試組建“自管委”，在社區(qū)黨組織指導下，代行部分物業(yè)企業(yè)職能，引導和發(fā)動社區(qū)居民自我管理、自我服務、自我決策， 以及管理小區(qū)各項事務。

（三）以企業(yè)為主導的市場化管理模式。市場化管理是指通過以公開競爭或業(yè)主認可 的方式選定物業(yè)企業(yè)，簽訂服務合同，實施市場化運作。政府可通過采取“先買后補”、整合資源和資金等方式給予適當支持，設置一定時間過渡期，引導業(yè)主逐步實現(xiàn)物業(yè)費正常支付，促進物業(yè)管理步入良性循環(huán)。這種模式在覆蓋基礎物業(yè)服務內容基礎上，同時覆蓋多種增值服務內容， 相應小區(qū)后續(xù)物業(yè)服務收費、政府補貼等收益，也歸為物業(yè)企業(yè)所有。例如，成都市錦江區(qū)按照“大物業(yè)服務”理念，引入?yún)^(qū)屬國有物業(yè)公司，已有 104 個老舊小區(qū)（?院落）?實現(xiàn)專業(yè)物業(yè)長效管理。

成都市錦江區(qū)牛市口街道蓮花南路 12 號院改造后

?二、梳理問題，聚焦老舊小區(qū)改造痛點、難點

（一）產權多元復雜，專項維修資金缺失。老舊小區(qū)產權情況復雜，統(tǒng)一管理難度較大。一些老舊小區(qū)原屬單位、國有企業(yè)的福利房、集資房，由于房改及企業(yè)改制、破產等原因，已無管理主體，處于“失管狀態(tài)”。經濟條件允許的業(yè)主，大多數(shù)遷居新宅，將原老舊房屋進行出租。由于對出租房屋疏于管理，導致違法違規(guī)現(xiàn)象較為突出，且拆除難度大。大多數(shù)老舊小區(qū)未建立維修資金機制，住戶對小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理愿望強烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極，這一問題嚴重影響老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)管理工作。

（二）硬件設施缺失，管理先天條件不足。老舊小區(qū)建成時間跨度大，基礎設施規(guī)劃建設標準低，配套也不甚完善，維修養(yǎng)護管理缺失， 建筑和基礎設施老化、陳舊，安全隱患較多。例如， 安全防盜、消火栓、滅火器等安全必配設施較欠缺， 共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、 化糞池堵塞，沒有綠地或綠化嚴重不足等。一些老舊小區(qū)，甚至物業(yè)用房都沒有，服務人員無辦公場地，保潔和維修物料工具都無處存放，實施物業(yè)管理面臨先天不足的困境。

成都市錦江區(qū)牛市口街道蓮花南路 12 號院改造后引入物業(yè)規(guī)范停車管理

（三）居民意識淡薄，服務消費意識欠缺。部分老舊小區(qū)老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區(qū)域，居民大多物業(yè)管理消費意識淡薄，支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理都無所謂，不愿接受物業(yè)管理單位提供的有償服務。甚至，部分老舊小區(qū)居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)思想，把物業(yè)管理看作是“政府行為”，依賴政府“包攬一切”，養(yǎng)成不交費的習慣。由于上述種種原因，導致老舊小區(qū)收取物業(yè)費難，物業(yè)企業(yè)對此有所顧忌，不敢進駐。

三、黨建引領，扎實推進老舊小區(qū)改造工作

（一）堅持物業(yè)黨建聯(lián)建，建立健全“一核多元”治理格局。將社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建作為提升基層治理的有 力抓手，建立健全社區(qū)、小區(qū)、業(yè)委會（自管會）、 物業(yè)企業(yè)黨的組織體系，將黨建引領延伸到基層 治理的“神經末梢”，通過黨建引領老舊小區(qū)“共 管共治”，推動形成“社區(qū)黨組織領導 + 居委會 協(xié)調管理 + 業(yè)委會（自管會）自治管理 + 物業(yè)企 業(yè)誠信服務”的“一核多元”老舊小區(qū)治理格局。

四川省內江市西二巷小區(qū)設置紅色議事亭

（二）堅持業(yè)主自治在前 , 建立老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理引入結合機制。堅持“先自治后改造”的工作原則，尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道引導業(yè)主合理劃分物業(yè)服務區(qū)域，與改造實施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)管理規(guī)模效益。對列入老舊小區(qū)改造儲備庫的項目，街道牽頭組建業(yè)委會或物管會等組織，確定小區(qū)物業(yè)企業(yè)與服務標準后，方可列入年度改造任務計劃。物業(yè)企業(yè)應當全過程參與老舊小區(qū)改造工作。改造前要征求和聽取物業(yè)企業(yè)意見，要按照便于后期管理運營的思路制定改造方案，改造完工經驗收合格后，建設施工單位會同物業(yè)企業(yè)做好承接查驗工作，物業(yè)企業(yè)同步接收物業(yè)， 按約定負責相關物業(yè)后期管理和維護。

（三）堅持分類施策，建立老舊小區(qū)服務等級標準。充分考慮小區(qū)實際和業(yè)主需求、業(yè)主經濟承受能力等因素，因地制宜，有序組建業(yè)主自治組織，分類實施，合理確定本小區(qū)物業(yè)管理模式。對規(guī)模較大、業(yè)主經濟承受能力較強的老舊小區(qū)，引導業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)提供市場化管理服務。對暫不具備實施市場化物業(yè)管理條件的商品房小區(qū)、安置小區(qū)，采取引入國有物業(yè)企業(yè)提供基本服務、 社區(qū)“兩委”組織居民自我管理等方式，實現(xiàn)物業(yè)服務兜底。對于多產權、無產權等暫不具備實施市場化物業(yè)管理條件的單位小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應在 （原）產權單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務。根據(jù)老舊小區(qū)實際，制定老舊小區(qū)服務等級標準。

（四）堅持市場主導，建立政府補貼與市場化運營相結合機制。鼓勵和支持將建筑規(guī)模較小且地理上自然相連的老舊小區(qū)，劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，為實施“大物業(yè)服務”提供條件。鼓勵推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)成片連片組團聯(lián)動改造，支持街道社區(qū)打破圍墻、地籍權屬界限，引進服務優(yōu)質、規(guī)模較大物業(yè)企業(yè)，整體承接轄區(qū)內老舊小區(qū)，實現(xiàn)多個小區(qū)規(guī)?；?、片區(qū)化管理，形成連片管理、 連片服務的“大物業(yè)服務”模式。支持承攬老舊 小區(qū)管理的物業(yè)企業(yè)承接市政道路清掃、垃圾清運、園林綠化養(yǎng)護、治安巡邏等城市服務，形成圍墻內與圍墻外統(tǒng)一管理服務模式，實現(xiàn)圍墻外經營利潤反哺圍墻內管理費用不足，保障老舊小區(qū)物業(yè)管理可持續(xù)長效管理。建立老舊小區(qū)物業(yè)服務考核管理機制和補貼資金政策，從前期采取群眾支付一點、企業(yè)多元經營增收一點、政府財政補貼一點的方式，逐步過渡到群眾支付一點、 企業(yè)多元經營增收一點的方式。

作者1 許云勇系四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產市場監(jiān)管處處長；

作者2 左定倫系四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產市場監(jiān)管處一級調研員；

作者3 伍三明系四川大學公共管 理學院社區(qū)治理與現(xiàn)代物業(yè)研究中心副主任。